2024년 9월 1일부터 금융위원회는 스트레스 DSR 2단계를 시행하고 있습니다. 이번 조치는 LTV, DTI, DSR 등의 금융 규제와 함께 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이에 LTV, DTI, DSR의 개념과 차이점, 계산, 스트레스 DSR 단계와 대출 한도 등을 살펴보고, 향후 전망에 대해 생각해 보겠습니다.
1. LTV, DTI, DSR 개념
LTV, DTI, DSR은 주택담보대출과 관련된 중요한 금융 지표로, 차주(대출자)의 대출 상환 능력을 평가하고 대출 한도를 설정하는 데 사용됩니다. 이들 지표는 각기 다른 방식으로 차주의 재정 상태를 분석하며, 금융기관은 이를 통해 리스크를 관리하고 차주의 상환 능력에 맞는 대출을 제공합니다. 다음은 이 세 가지 지표의 정의와 차이점에 대한 자세한 설명입니다.
(1) LTV (Loan To Value) 정의
LTV (Loan To Value)는 "주택담보대출비율" 혹은 "주택담보인정비율"로 번역되며, 주택담보대출에서 가장 기본적인 지표 중 하나입니다. LTV는 금융기관이 차주에게 대출을 제공할 때, 해당 대출이 주택 가치 대비 얼마의 비율을 차지하는지를 나타냅니다.
- 계산 공식 : LTV = ( 대출금액 / 주택의 부동산 가치) X 100
- 역할 : LTV는 금융기관이 대출 리스크를 관리하는 도구로 사용됩니다. LTV가 낮을수록(즉, 주택 가치 대비 대출 금액이 적을수록) 금융기관의 리스크는 낮아집니다. 이는 주택 가격이 하락할 경우에도 담보로 제공된 주택이 대출금액을 충분히 커버할 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 주택의 시장 가치가 10억 원이고, 금융기관이 5억 원을 대출해 줄 경우, LTV는 50%가 됩니다. 일반적으로 주택담보대출의 LTV는 규제에 따라 40%에서 70% 정도로 설정되며, 규제완화나 강화에 따라 변동될 수 있습니다.
(2) DTI (Debt To Income) 정의
DTI (Debt To Income)는 "총부채상환비율"을 의미하며, 차주의 연간 소득 대비 부채 상환액의 비율을 나타냅니다. DTI는 차주가 얻는 소득 중 얼마나 많은 부분이 부채 상환에 사용되는지를 측정하여, 차주의 상환 능력을 평가합니다. 여기에서 연간 부채 상환액은 주택담보대출의 원금과 이자와 기타 모든 대출이자의 합산을 의미합니다(기타 대출의 원금은 제외).
- 계산 공식 : DTI = ( 연간 부채 상환액 / 연간 소득 ) X 100
- 역할 : DTI는 주로 차주의 소득을 기반으로 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. DTI가 높을수록 차주는 소득의 많은 부분을 부채 상환에 사용하고 있다는 의미이며, 이는 추가적인 대출 상환 부담을 감당할 여력이 적다는 것을 뜻합니다. 따라서 금융기관은 DTI가 일정 수준 이상일 경우 추가 대출을 제한할 수 있습니다.
예를 들어, 차주의 연 소득이 1억 원이고, 연간 부채 상환액이 4천만 원이라면, DTI는 40%가 됩니다. DTI는 차주의 소득 수준을 고려하여 주택담보대출 외에도 신용대출 등의 모든 부채를 포함한 상환 능력을 평가하는 방식입니다. 현행 DTI는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등으로 구분하여 40% ~ 60%로 적용하고 있습니다.
(3) DSR (Debt Service Ratio) 정의
DSR (Debt Service Ratio)는 "총부채원리금상환비율"을 의미하며, 차주의 모든 부채의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 총부채 원리금은 모든 대출의 원금과 이자의 합산을 의미합니다. DSR은 DTI와 유사하지만, 더 까다롭고 포괄적인 지표로서, 차주의 모든 대출에 대한 상환 부담을 평가합니다.
- 계산 공식 : DSR = ( 연간 총부채 원리금 상환액 / 연간 소득) X 100
- 역할 : DSR은 차주의 모든 부채를 포함하여 상환 능력을 평가하는 가장 포괄적인 지표입니다. 이는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금대출, 자동차 대출 등 모든 부채를 포함하여 평가합니다. DSR이 높을수록 차주가 모든 부채를 상환하는 데 큰 부담을 느낄 가능성이 높아지므로, 금융기관은 DSR을 기준으로 대출 한도를 제한하거나 추가 대출을 제공하는 데 보수적인 입장을 보이게 됩니다.
예를 들어, 차주의 연 소득이 1억 원이고, 연간 총부채 원리금 상환액이 6천만 원이라면, DSR은 60%가 됩니다. 현재 은행권의 DSR은 40%, 2 금융권은 50% 정도입니다.
2. LTD, DTI, DSR 차이점
(1) 리스크 차이
LTV는 담보 가치 대비 대출 금액의 비율에 중점을 두며, 담보의 가치가 대출 리스크를 얼마나 커버할 수 있는지를 평가합니다. DTI는 차주의 소득 대비 부채 상환 부담을 측정하여, 차주의 소득 기반 상환 능력을 평가하고, DSR은 차주의 모든 부채 상환 부담을 포괄적으로 평가하여, 차주의 전체 부채 상황을 종합적으로 고려합니다.
(2) 적용 범위 차이
LTV는 주로 주택담보대출에만 적용됩니다. DTI는 주택담보대출 외에도 기타 대출을 포함하여 적용할 수 있으며(기타 대출의 이자 부분), 소득에 대한 부채 상환 부담을 중점적으로 평가합니다. DSR은 차주의 모든 부채를 포함하여(모든 대출의 원금과 이자) 평가하므로, 가장 포괄적이고 엄격한 대출 규제 지표입니다.
3. 스트레스 DSR의 도입 배경과 규제 단계
(1) 스트레스 DSR 도입 배경
국제결제은행 BIS의 바젤 III는 글로벌 금융위기 이후 금융기관의 자본 건전성을 강화하기 위해 도입된 국제 규제입니다. 바젤 III는 금융기관이 보유해야 하는 자기 자본 비율을 높여 금융 시스템의 안정성을 강화하는 것을 목표로 합니다.
금융기관의 자기 자본 비율은 (자기 자본 / 위험가중자산) X 100 공식으로 산출되는데, 가계 대출은 기업 대출에 비해 위험가중치가 높은 자산이기 때문에, 높은 가계 대출 비중은 결국 자기 자본비율에 불리하게 작용될 수밖에 없습니다. 따라서 스트레스 DSR은 이러한 바젤 III 규제와 연계되어, 가계 대출에 대한 대출 리스크를 보다 엄격히 관리하기 위한 국내 정책으로 이해할 수 있습니다.
스트레스 DSR은 차주의 대출 상환 부담을 현실적으로 평가하여 대출 한도를 제한함으로써, 금융기관이 금리 상승 리스크를 대비할 수 있도록 돕습니다. 이는 금융기관이 대출 리스크를 보다 효과적으로 관리하게 하여, 금융 시스템의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다. 또한, 스트레스 DSR은 가계부채의 질적 개선을 목표로 하여, 금융시장의 전반적인 리스크를 줄이는 역할을 할 수 있습니다.
(2) 스트레스 DSR 규제 단계
2024년 2월에 도입된 스트레스 DSR 1단계에서는 스트레스 금리가 스트레스 기본 금리 1.5%의 25%인 0.38%로 설정되어 적용되었습니다. 이로 인해 기존보다 더 높은 금리를 기준으로 DSR을 산정하게 되어 대출 한도가 줄어드는 효과가 있었습니다.
2024년 9월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 2단계에서는 스트레스 금리가 50%로 상향 적용됩니다. 즉, 기본 금리가 1.5%의 50%인, 0.75%의 스트레스 금리를 가산하여 DSR을 산정하게 됩니다. 수도권 주택에는 더 강화된 기준인 1.2%를 적용하는데 이러한 변화는 대출 한도를 더욱 줄이게 하여, 가계부채 증가를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계는 2025년 1월부터 적용될 예정이며, 이 단계에서는 스트레스 금리가 100% 적용되어 대출 금리에 추가로 1.5%의 금리가 더해집니다. 3단계 적용 시, 차주가 받을 수 있는 대출 한도는 더욱 축소될 것입니다. 이로 인해 차주의 자금 마련 부담은 증가하게 되고, 가계대출 증가 속도는 더욱 둔화될 것으로 예상됩니다.
4. 스트레스 DSR의 단계별 대출 한도
스트레스 DSR의 단계별 적용은 대출 한도에 큰 영향을 미칩니다. 2024년 9월부터 시행된 2단계에서는 스트레스 금리가 0.75%로 설정되어 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 연봉 5000만 원, 대출 금리가 4.0%, 40년 만기(원리금 균등 상환)인 경우, 스트레스 DSR 2단계에서는 0.75%의 스트레스 금리를 더해 총 4.75%의 금리를 기준으로 대출 한도가 산정됩니다. 이로 인해 기존 DSR 40% 적용할 때보다 차주의 대출 가능 금액은 약 8~10% 감소하게 됩니다.
스트레스 DSR 가산금리는 변동금리에서 100% 적용되는 반면, 고정금리에서는 적용되지 않습니다. 또한 혼합형과 주기형에 대해서 만기 기간에 따라 금리를 깎아주는 방식으로 운용되고 있습니다. 금리 방식과 기간에 따라 가산 금리 적용이 달라지므로 대출 전 면밀한 비교가 중요하겠습니다.
또한, 2025년 1월부터 적용될 3단계에서는 스트레스 금리가 1.5%로 증가하여, 대출 가능 금액이 더 큰 폭으로 감소할 것입니다. 예를 들어, 대출 금리가 4.0% 일 때, 3단계에서는 총 5.5%의 금리를 기준으로 대출 한도가 산정되며, 이로 인해 대출 가능 금액이 15~20% 이상 줄어들 수 있습니다. 이러한 변화는 특히 변동금리 대출을 받은 차주들에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
5. 스트레스 DSR에 따른 향후 전망
스트레스 DSR 2단계의 시행은 가계부채의 증가를 억제하고, 주택시장 과열을 완화하기 위한 정부의 의지를 보여주고 있습니다. 스트레스 DSR은 차주의 대출 상환 부담을 보다 정확히 평가하여, 금리 상승 리스크를 반영한 대출 한도를 산정함으로써, 가계부채의 질적 개선을 목표로 합니다. 이번 규제의 시행으로 인해 대출 가능 금액이 줄어들게 되어, 가계대출의 증가 속도는 분명 둔화할 것입니다.
또한, 스트레스 DSR 3단계가 2025년 1월에 도입되면, 대출 한도는 더욱 축소됩니다. 주택시장과 금융시장에 적지 않는 영향을 미칠 것으로 보이는데 특히, 대출 한도의 축소는 주택 구입 여력의 감소로 이어져, 주택시장을 가라앉히는 직접적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 향후 스트레스 DSR의 단계별 시행에 따른 시장 반응을 면밀히 관찰하고, 대응이 필요할 것입니다.
정책에 대한 평가라는 것은 거의 언제나 사후적으로 이루어질 수밖에 없습니다. 정부가 꿈틀거리고 있는 아파트 값을 적기에 잡을 수 있을 지의 여부는 그때가 되어봐야 알 수 있습니다. 그러나 확실한 것은, 대출받기 점점 더 어려워질 것이라는 사실입니다.
마치며
LTV, DTI, DSR은 각각의 특성과 목적에 따라 차주의 부채 상환 능력을 다각도로 평가합니다. 금융기관은 이들 지표를 통해 차주의 재정 상태를 면밀히 분석하여, 대출 제공 시 리스크를 최소화하고 차주의 상환 부담을 관리합니다. 특히, DSR은 최근 금융 시장에서 가장 중요하게 여겨지는 지표로 자리 잡고 있습니다.
이에 더해 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 적용되고 있습니다. 이로써, 주택담보대출 한도에 유의미한 축소가 시작되어 향후 주택과 금융시장에 커다란 변화를 예고하고 있습니다.